– რა ვითარებაა  იპოთეკური სესხების ბაზარზე დღეის მდგომარეობით?

– გავეცანი ინფორმაციას, რომ ეკონომიკური სამინისტრო აპირებდა, გამოექვეყნებინა ზუსტი სტატისტიკა, თუ რა წილი მიუძღვის ამ პროცესში მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებს, ბანკებს, კერძო მევახშეებს. ოფიციალური ინფორმაცია არ არსებობს, თუმცა არსებობს სტატისტიკა, რამდენ ოჯახს ემუქრება გამოსახლება; 500 ოჯახი დგას გამოსახლების საფრთხის წინაშე და ამას გარდა, არიან ადამიანები, რომლებიც დღეს არ გამოუსახლებიათ, მაგრამ ყველა წინაპირობაა საიმისოდ, რომ მათაც შეექმნებათ იგივე პრობლემა უახლოეს მომავალში. მთავრობის ახალი გუნდის დაპირებაც იყო და დღესაც აცხადებენ, რომ მზად არიან ეს პრობლემა მოაგვარონ, თუმცა პრემიერ-მინისტრმა გასულ კვირას განაცხადა, რომ ძალიან რთულია ამ საკითხის მოგვარება და ასე მარტივად მისი გადაწყვეტა შეუძლებელია.

– მეც ჩავდებ იპოთეკაში სახლს, ვეღარ გადავიხდი და შემდეგ სახელმწიფოს იმედზე ვიქნები?

– არ უნდა შეიქმნას იმის პრეცედენტი, რომ, მაგალითად, მოდი, ჩავდებ ბინას, თუ არ გამიმართლა, სახელმწიფო გვერდში დამიდგება. ვფიქრობ, ის პოლიტიკა, რასაც ახალი მთავრობა ატარებს, ერთი მხრივ, წარსულში მომხდარი პრობლემის გადაჭრისკენ უნდა იყოს მიმართული და, მეორე მხრივ, იმის პრევენცია, რომ მომავალში აღარ განმეორდეს. პრობლემა კი არ უნდა ჩაქრეს, არამედ საერთოდ უნდა გავანადგუროთ. ვგულისხმობ იმას, რომ სახელმწიფოს მხრიდან უნდა გაძლიერდეს რეგულაცია ამ სექტორზე და ის არგუმენტი, რომ არავის დაუვალდებულებია კონკრეტული ადამიანი ბინის ჩადებაზე, არ უნდა იყოს თავის გასამართლებელი.

– მშრალად რომ შევხედოთ საკითხს, დასჭირდა ადამიანს თანხა, არაფერი აქვს ბინის გარდა, დატვირთა იპოთეკით და მიიღო თანხა. თვითონ საბანკო ხელშეკრულებაში როგორაა, ამარტივებს ბანკის მიერ მევალისთვის ბინის ჩამორთმევას?

–  მსოფლიოში სესხების გაცემის მთავარი პრინციპია უზრუნველყოფა, ვიცით და ვნახეთ, რა მოუტანა მსოფლიო ეკონომიკას არაუზრუნველყოფილმა სესხებმა. მთავარი პრობლემა, რასაც მე ვხედავ, გნებავთ, ბანკებთან, გნებავთ, მიკროსაფინანსოებთან მიმართებაში არის ის, რომ კლიენტის მიმართ, რომელსაც სესხის გადახდის პრობლემა ექმნება, შემდგომი ღონისძიებები არის საკმაოდ მკაცრი: ვგულისხმობ ჯარიმებს ვადაგადაცილებაზე, სხვადასხვა სანქციებს, რომელიც, ფაქტობრივად, ჩაქოლვას ჰგავს. ჩაიმუხლა ადამიანმა და იმის ნაცვლად, წამოვეშველოთ, რომ გადახდისუნარიანი გახდეს, რაც ხელს უნდა აძლევდეს საფინანსო ორგანიზაციას, არსებული ჯარიმებით, მას მიწასთან ასწორებენ. ვერ ვიტყვი, რომ ამაში არის ბანკების ინტერესი, რადგან არის შემთხვევები, როდესაც ბანკი ცდილობს რაღაც გამოსავლის მოძებნას კლიენტთან ერთად, თუმცა ზოგადად კლიენტის ჩაქოლვის პრობლემა არსებობს.

– როგორც ვიცი, მევახშეები უფრო მკაცრადაც ექცევიან, ვიდრე საფინანსო ორგანიზაციები? 

– ვიცი რამდენიმე შემთხვევა, როდესაც კერძო მევახშეებს ძალიან იაფად დაუსაკუთრებიათ უძრავი ქონება. მეორე მხრივ, ბუნებრივია, არავის დაუვალდებულებია მსესხებელი, ჩაედო თავისი უძრავი ქონება, მაგრამ, ვფიქრობ, სახელმწიფო ამ კუთხით უნდა ჩაერიოს. შესაძლოა, ამან ულტრამემარჯვენეების პროტესტი გამოიწვიოს, მაგრამ ყველა სფეროში აბსოლუტურად მემარჯვენე პოზიციის დაჭერა გაუმართლებელია.

– თან ისეთ საზოგადოებაში, რომელიც არ არის მიჩვეული საბაზრო ურთიერთობებს.

– არის განვითარებული ქვეყნების მსოფლიო პრაქტიკა, რის მიხედვითაც რეგულირდება ისეთი სფეროები, სადაც არასწორმა ქმედებებმა შეიძლება, გამოუსწორებელი ზიანი მიაყენოს მოსახლეობას ან საზოგადოებას. იუსტიციის სამინისტროში შეიქმნა კომისია, რომელსაც მოსახლეობის ცოდნის ამაღლებაც ევალება ამ მიმართულებით, რაც, საბოლოოდ,  მიგვიყვანს იქამდე, რომ ასეთი პრობლემები აღარ შეიქმნება და ჯერჯერობით ამ პროცესებში სახელმწიფომ მნიშვნელოვანი როლი უნდა შეასრულოს. 

– გვაქვს სტატისტიკა, რა რაოდენობის ქონება გადავიდა საფინანსო ორგანიზაციების ხელში? 

 – ახლაც მოვიძიე და ეროვნული ბანკის საიტზეც არ იყო უახლესი სტატისტიკა, ბანკებმა რა ოდენობის ქონება დაისაკუთრეს, რა ღირებულების უზრუნველყოფილი ქონება გადავიდა მათ ხელში. 2011 წლის შემდეგ ახალი მონაცემები არ არსებობს, თუმცა იყო საბანკო ასოციაციის პრეზიდენტის განცხადება, რომ 751 ერთეული უძრავი ქონებაა გადასული ბანკების ხელში.

– არ არსებობს თუ არ აქვეყნებენ?

– რა თქმა უნდა, არსებობს, იმიტომ რომ საბანკო სისტემაში ყველანაირი ინფორმაცია აღირიცხება. ველოდებით, რომ ეკონომიკის სამინისტრო გამოაქვეყნებს ამ სტატისტიკას.

– უცხოეთში როგორ არის მოგვარებული იპოთეკური სესხების გაცემის პრობლემა?

– ამერიკის შეერთებულ შტატებში, სადაც იყო იპოთეკური კრიზისის კერა, როგორც ჩვენს შემთხვევაში, სახელმწიფომ ჩარევაზე ფიქრი მას შემდეგ დაიწყო, რაც პრობლემა დადგა და მოსახდენი მოხდა. მაშინ, როდესაც წინა პერიოდში მაქსიმალურად მიუშვეს პროცესები თავის ნებაზე, რეგულირება მინიმუმამდე დაიყვანეს და ეს არ  არის მხოლოდ ბოლო წლების ტენდენცია. გასული საუკუნის 80-იანი წლებიდან დაიწყო ამერიკის შეერთებულ შტატებში ფინანსური სექტორის რეგულირების შერბილება და მივიღეთ ის შედეგი, რაც მივიღეთ.

– მგლებმა კრავები შეჭამეს?

– შემდეგ ახალი პრეზიდენტის პირობებში დაიწყო კონკრეტული ნაბიჯების გადადგმა, გაიცა მრავალმილიარდიანი და ტრილიონიანი კრედიტები ბანკებისთვის, რომ გადაერჩინათ ისინი. როგორც წესი, აქცენტი აქაც საბანკო სექტორზე გაკეთდა, თუმცა რამდენიმე ბანკი მაინც გაკოტრდა, მაგრამ საბანკო სექტორი მეტ-ნაკლებად გადარჩა, ოღონდ განსხვავებით საქართველოსგან, სადაც მთავარი აქცენტები ბანკების მხარესაა გადატანილი. ამერიკის მთავრობამ ბანკებს გარკვეული პერიოდის განმავლობაში აუკრძალა ჩადებული უზრუნველყოფის რეალიზაციის უფლება. კრიზისის გამო ცუდ დღეში ჩავარდა როგორც ბანკი, ისე მსესხებელი და მთავრობამ აიძულა ბანკები, არ მოეხდინა ამ ქონების რეალიზაცია, რასაც ვერ ვიტყვით საქართველოზე. ჩვენთანაც დაეხმარნენ ბანკებს საფინანსო კრიზისისა და ომის დროს, თუმცა ეს მოხდა სხვადასხვა სექტორის  როგორც ფინანსური, ისე მორალური ზიანის ხარჯზე და დაიწყო ის პროცესი, რამაც მოგვიყვანა ამ რეალობამდე.

– ჩვენთან იპოთეკური სესხი ყველაზე დაბალია, თუმცა მსოფლიოს ფონზე მაინც მაღალია.

– იპოთეკური კრედიტი სხვა სესხებთან შედარებით ყველა ქვეყანაში იაფია, რადგან საბანკო რისკი მინიმუმამდეა დაყვანილი. რაც შეეხება საპროცენტო განაკვეთებს: ამ მხრივ, ქართული რეალობა ვერანაირ კრიტიკას ვერ უძლებს. თავი რომ დავანებოთ მევახშეებსა და მიკროსაფინანსო ორგანიზაციებს, სადაც წარმოუდგენლად მაღალი საპროცენტო განაკვეთებია. ორმაგის დაბრუნება გიწევს წლის ბოლოს და ჩემთვის გაუგებარია, რა მოტივით უნდა აიღო კერძო მევახშეებისგან სესხი, როდესაც ერთი წლის თავზე ორმაგი და მეტი თანხა უნდა დააბრუნო?! ბანკებშიც კი საშუალოდ, საუკეთესო შემთხვევაში, 11 პროცენტია.

– ეს ზუსტად 11-ია?

– ნომინალურად 11-ია, თუმცა ეფექტური განაკვეთი უფრო მაღალია, დამტკიცების, სესხის მომსახურების საკომისიოს გათვალისწინებით. ქართული იპოთეკური კრედიტი გაცილებით ძვირია, თუნდაც, საშუალო ევროპულ არათუ იპოთეკურ, არამედ სამომხმარებლო და ბიზნესსესხებზე. ჩვენს ორგანიზაციას არაერთხელ უაქტიურია იმის გამო, რომ საქართველოში ძალიან მაღალი საპროცენტო განაკვეთია. მათ შორის, იპოთეკაზე. პირდაპირი შედარება არამართებულია, მაგრამ, როდესაც ამერიკის შეერთებული შტატების მოქალაქეს მაქსიმუმ 3-4 პროცენტად შეუძლია იპოთეკური სესხის აღება, ჩვენთან 10 პროცენტიდან იწყება, უკეთეს შემთხვევაში და, საშუალოდ, 12-13 პროცენტად თუ მოხერხდა იპოთეკური სესხის აღება, დიდ წარმატებად მიიჩნევა. როდესაც მეზობელ თურქეთში 12 პროცენტი რომ უხსენოს ბანკმა, აღარასდროს გაეკარება კლიენტი, ჩვენთან კი ითვლება, რომ ეს დაბალი განაკვეთია.

– ვთქვათ, სახელმწიფო მიეხმარა მსესხებლებს, რომ გადაუვადოს სესხის გადახდის ვადა, მაგრამ, თუ მსესხებელს ფული არ აქვს, გადავადების შემდეგ საიდან ექნება?

– პირადად მე არ ვეთანხმები, რომ საფინანსო სექტორის ხარჯზე მოხდეს ამ ადამიანების დაკმაყოფილება და აქ ვაწყდებით დიდ პრობლემას: ერთი მხრივ, მოსაგვარებელია პრობლემა, რომ მოსახლეობა არ გამოასახლონ და, მეორე მხრივ, არ დაზარალდეს გამსესხებელი. ეს ორი ინტერესი, ფაქტობრივად, არ ემთხვევა ერთმანეთს. ფაქტია, აქ უნდა ჩაერიოს მესამე მხარე, რომელიც რაღაც დოზით თავის თავზე აიღებს ამ ვალდებულებას; შეიძლება, გარანტორად დაუდგეს მსესხებელს. ძალიან რთული მექანიზმია და პრემიერ-მინისტრიც კი აცხადებს, რომ პრობლემა უფრო რთული და მასშტაბური აღმოჩნდა.

– შეიძლება, ამან გაართულოს მომავალში იპოთეკური სესხების გაცემა?

– სესხის გაცემა უკვე გამკაცრებულია მას შემდეგ, რაც ბანკებმა 2008 წელს მწარე გამოცდილება მიიღეს. მანამდე კლიენტებს დასდევდნენ და, უხეშად რომ ვთქვათ, „ტენიდნენ“ კრედიტებს.

– ახლაც გააქტიურდნენ, მესიჯებს მესიჯებზე აგზავნიან და იმეილს იმეილზე.

– უფრო საკრედიტო ბარათების გაცემაზე არიან ორიენტირებული და ერთი შეხედვით, მიმზიდველ პირობებს სთავაზობენ კლიენტებს. ეს გამოიწვია იმან, რომ ფეხზე წამოდგა საბანკო სექტორი, მეტ-ნაკლები გაჯანსაღება შეინიშნება და ბანკებმა ამ პროცესებს აუწყვეს ფეხი. ბანკის ინტერესია, რაც შეიძლება, მეტი გაასესხოს და დაიბრუნოს ეს თანხა, თუ თანხად ვერა, იპოთეკის შემთხვევაში მიიღოს უზრუნველყოფა. პირადად მე, მომხრე ვარ, რომ ნებისმიერ საფინანსო ინსტიტუტს უნდა ჰქონდეს მყარად გარანტირებული უფლება იმისა, რომ სესხის ვერდაბრუნებისას უზრუნველყოფა უაპელაციოდ გახდეს მისი. მე ვფიქრობ, ამ ეტაპიდან მთავარი აქცენტი უნდა გაკეთდეს, რომ სესხის გაცემის მომენტში სწორად შეფასდეს მსესხებლის გადახდისუნარიანობა, ყველა პირობა უნდა მიეწოდოს მსესხებელს და შემდეგ მსესხებელი გადაწყვეტს, ღირს თუ არა სესხის აღება. როდესაც მსესხებელი 100 პროცენტით ინფორმირებული იქნება და მაინც აიღებს სესხს, უნდა მოხდეს გამოსახლებაც, იმიტომ რომ უკვე შენზეა დამოკიდებული, განაჩენი შენ გამოუტანე საკუთარ თავს.

– თუმცა ჩვენთან ხშირია, როდესაც ადამიანები უბინაოდ რჩებიან იმის გამო, რომ ოპერაციისთვის სჭირდებოდათ ფული.

– ყველას ჯანმრთელობას ვუსურვებ და არასდროს ჩავარდეს ისეთ მდგომარეობაში, რომ ჯანმრთელობის პრობლემის გამო მოუწიოს სესხის აღება. ეს საბანკო სფეროს პრობლემა არ არის, ეს სხვა სფეროს პრობლემაა.

– თქვენც მიუთითეთ ინფორმაციის ნაკლებობაზე, რა უნდა იცოდეს პირმა, სანამ იპოთეკურ სესხს აიღებს და თავის უძრავ ქონებას ბანკის ვალით დატვირთავს?

– უპირველესად, უნდა იცოდე საკუთარი შესაძლებლობები. მსოფლიოს უდიდესი და გამოცდილი ფინანსისტები აღიარებენ, რომ მთავარი პრინციპია, არ აიღო შემოსავალზე მეტი სესხი. თუ 1 000-ლარიანი ხელფასი გაქვს, 2 000-ლარიანი სესხის აღება გამართლებულია, მაგრამ, როდესაც სესხის უზრუნველყოფაში დებ ბინას, იღებ კრედიტს და ხარ უმუშევარი, დაბრუნება გაგიჭირდება და ადრე თუ გვიან, დღის წესრიგში დადგება შენი უძრავი ქონების რეალიზაციის საკითხი. ანუ, ჯერ ერთი, საკუთარი შესაძლებლობები უნდა შეფასდეს კარგად და, მეორე მხრივ, ბანკის მიერ შემოთავაზებული პირობები უნდა გაანალიზდეს, რასაც, მინიმუმ, კარგი იურისტი სჭირდება, იმდენად ჩახლართული პირობებია ხელშეკრულებაში. გავეცანი ერთ-ერთი ბანკის ხელშეკრულებას, რომელშიც თითოეულ ვადაგადაცილებულ დღეზე ყოველგვარ ლოგიკას მოკლებული ჯარიმები იყო. როდესაც საბანკო სექტორის და ეკონომიკის განვითარებაზე გვაქვს პრეტენზია, ჩემი აზრით, მსგავსი პუნქტები ხელშეკრულებაში არ უნდა იდებოდეს. მაგალითად, მქონდა ერთ-ერთი ბანკის განვადების ბარათი და მიხაროდა, რომ 20 პროცენტად ვიღებდი სამომხმარებლო სესხს, მაგრამ იმდენი პირობა იყო ჩადებული, რომ, როდესაც დავითვალე, რეალური განაკვეთი 40 პროცენტზე მაღალი იყო. თუ ეს სიტუაცია გამოსწორდება, მხოლოდ და მხოლოდ მივესალმები ამას.

– დასავლეთშიც ასე მარჯვედ აცლიან ბანკები კლიენტებს ჯიბეებიდან ფულს?

– იქ ვახსენე კიდეც, რომ საპროცენტო განაკვეთი დაბალია და იმდენად გამჭვირვალეა საბანკო სექტორი, რომ ზედმეტს არავინ აპატიებს ბანკებს. გამჭვირვალობის ხარისხი და ფინანსური ეთიკის დონე გაცილებით მაღალია დასავლეთის ქვეყნებში და საქართველოც ნელ-ნელა წავა ამ მიმართულებით.